加州以其高昂的房价闻名。在洛杉矶等地区，高价值房产的业主现在面临着一项额外的财务负担——“豪宅税”。这项税收正式名称为“ULA提案”（United to House L.A.），主要针对高端房产销售，对超过515万美元的交易征税。如果您是加州房地产市场的房主、投资者或卖家，了解这项税收的运作方式至关重要。

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什么是加州“豪宅税”？

虽然加州没有全州范围内的“豪宅税”，但洛杉矶市有。 “豪宅税”是对高价值房产销售征收的房地产转让税。与每年缴纳的标准房产税不同，这项税收在销售时征收。

适用对象

截至2024年6月，该税主要针对出售价值超过515万美元房产的高价值住宅和商业房产业主。它影响出售独栋住宅、公寓、公寓楼和一些商业地产的业主。

适用范围

虽然加州有多个地方转让税，但ULA提案税专门适用于在洛杉矶出售的房产。不过，洛杉矶以外的几个高收入社区，如比佛利山庄、马里布和卡拉巴萨斯，不受该税影响。

除了洛杉矶，加州其他实施“豪宅税”的司法管辖区包括伯克利、卡尔弗城、埃默里维尔、奥克兰、里士满、旧金山、圣何塞、圣马特奥和圣莫尼卡。

税率是多少？

税率取决于房产的售价。 对于洛杉矶：

售价为515万美元至1030万美元的房产，税率为4%。

售价超过1030万美元的房产，税率为5.5%。

这些税率明显高于传统的房地产转让税，因此卖家必须相应地进行规划。

何时生效？

在ULA提案获得选民批准后，“豪宅税”于2023年4月1日在洛杉矶生效。 在最初的10个月里，它筹集了1.92亿美元，是经济适用房和无家可归者预防计划的最大单一收入来源。

如何支付？

该税通常由卖方在交易结束时支付。 这意味着如果房产以600万美元的价格出售，卖方有责任支付售价的4%（24万美元）作为“豪宅税”费用。

“豪宅税”如何影响房地产？

“豪宅税”可能会增加高价值房产交易的成本，这可能会抑制一些买家的购买意愿，并减缓更高价位房产的销售。 在洛杉矶等房价可能超过税收门槛的市场，它可能会影响定价策略和买方需求。 以下是“豪宅税”可能影响房地产市场的四个一般方式：

豪华住宅销售放缓：许多豪华住宅的业主由于额外的税收负担而重新考虑出售其房产。 这导致了高价值房产交易的放缓，一些卖家推迟出售或完全撤回挂牌房产。

场外交易增加：为了避免触发“豪宅税”，一些房产业主转向场外交易或私人销售，以最大限度地减少税收影响的方式构建交易。

对商业地产的影响：该税不仅影响豪华住宅的业主，商业地产的卖家也面临着成本的增加，这可能会导致租金上涨或投资策略的转变。

刺激较小的交易：一些卖家已经调整了他们的定价策略，以使销售额保持在税收门槛以下，从而导致市场动态和价格谈判的转变。

加州“豪宅税”——豁免

以下是需要考虑的三个豁免：

政府拥有的房产：由政府机构（如市、县或联邦实体）出售的房产通常免征“豪宅税”。

非营利组织：一些涉及非营利组织的销售可能会被豁免，特别是如果销售用于推进慈善或公共事业。 这包括某些低收入住房开发项目或在非营利实体之间转让的房产。

经济适用房开发项目：为建造经济适用房而出售的房产可能会被豁免，具体取决于交易的具体情况和买方的意图。

加州“豪宅税”——如何避免

以下是避免“豪宅税”的三种可能方法：

以低于税收门槛的价格出售：由于该税仅适用于以515万美元或以上的价格出售的房产，因此一些卖家会协商将价格保持在这个门槛之下的交易。

拆分交易：一些卖家会探索创造性的结构，例如将土地和建筑物销售分开或划分所有权份额。 但是，您必须遵守法律要求，并且应咨询加州的税务专家，以验证您是否可以这样做。

赠与或转让所有权：在出售之前将房产转让给继承人或家庭成员，在某些情况下可以规避税收，特别是如果通过遗产规划或信托进行转让。 您可能需要咨询加州的税务专家，以了解这是否也适用于“豪宅税”。

总结

虽然“豪宅税”不是全州范围内的税收，但它可能会对洛杉矶等城市的高价值房地产交易产生重大影响。 该税旨在资助经济适用房计划，但它也可能使住房市场对卖家和投资者来说更加昂贵。 对于面临这项税收的房产业主，税务专家可以推荐具体的具有税务效率的策略。

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