对于关注房地产投资信托基金（REIT）的投资者而言，Realty Income (NYSE: O) 通常因其按月派息、持续增长的股息以及稳健的收益率而备受青睐。然而，尽管这家REIT在这些方面表现依旧出色，但其股价在过去几年却表现平平。截至目前，其股价在过去五年内下跌超过30%。

在Realty Income发布了第四季度业绩报告和令人失望的业绩指引后，其股价再次下滑。那么，Realty Income的股价是否已经触底？它的高股息是否安全？未来的投资前景又如何呢？

稳健的季度业绩

近年来，Realty Income的业绩总体上保持了相当稳定。股价下跌的主要原因并非其运营表现不佳，而是由于资本化率（cap rates）的上升，导致其商业地产价值下降。资本化率通常与利率相关，随着几年前利率飙升，资本化率也随之上升。

与此同时，Realty Income的客户基础正面临越来越多的审查。该公司的前四大租户中有三个——Dollar General、Walgreens Boots Alliance和Dollar Tree——都面临困境。由于低收入客户群的挣扎、通货膨胀以及来自沃尔玛的竞争，一元店面临着困难的局面。Walgreens一直在应对药品报销压力和前端门店销售额下降的问题。因此，它已经开始关闭无利可图的门店。这三家租户合计占Realty Income合同租金的近10%。

从REIT第四季度的业绩来看，受益于2024年1月收购Spirit Realty以及新的房地产投资，其收入增长了24%，达到13.4亿美元。同店租金收入在本季度增长了0.8%，入住率为98.7%，与上季度持平，略高于去年同期。

工业地产再次成为亮点，本季度同店租金增长了2%。赌场地产同店租金收入增长了1.7%，零售增长了0.5%，包括数据中心在内的其他地产增长了0.7%。汽车经销商是本季度表现最差的类别之一，下降了10.1%，休闲餐厅下降了4%。

Realty Income在本季度积极部署资本，投资了17.2亿美元。其中包括13亿美元的房地产，其中9.886亿美元投向了美国。该REIT还在开发中的新物业上投资了1.494亿美元。该公司还在本季度出售了80处房产，获得收益1.381亿美元。

该公司的调整后营运资金（AFFO）每股增长4%，达到1.05美元。AFFO衡量的是REIT可以从其运营中产生的现金流量。Realty Income更喜欢这个指标，因为不同的折旧假设不会对其产生影响，因此它是REIT行业中更标准化的指标。

Realty Income预测AFFO每股为4.22美元至4.28美元，同店租金增长1%。预计入住率将超过98%。与此同时，该公司希望在今年部署40亿美元的投资。然而，分析师预计今年的AFFO为4.32美元。该公司表示，其指引考虑了潜在的租户信用问题，并且其投资组合中略低于5%的部分在其信用观察名单上。不过，该公司指出，被列入该名单并不意味着一定会发生信用事件，并且最近已将一名租户从该名单中移除。

不断增长的股息和新的股票回购计划

今年2月，Realty Income将其月度股息环比提高了1.5%，同比提高了4.5%，达到0.268美元。按年计算为3.216美元，收益率为5.7%。该公司目前有望在第一季度实现连续第110个季度股息增长。

Realty Income的股息仍然由其AFFO充分覆盖，这是衡量其安全性的最佳指标之一。其年度AFFO派息率为74.6%，显示出稳健的股息覆盖率。

有趣的是，该公司在2月份批准了一项20亿美元的股票回购计划。Realty Income倾向于通过市场（ATM）计划出售股票，以为其房地产投资提供资金，包括去年通过ATM销售筹集了18亿美元。该REIT在过去五年中没有回购任何股票。股票回购授权可能表明管理层认为现在可以做的最佳投资之一是投资自己的股票。

Realty Income的股票能否反弹？

Realty Income目前的交易价格接近其有形账面价值比率的最低水平，这是物业价值减去其负债后的估值。

Realty Income的估值可能反映出对其一元店和药房租户的谨慎态度，但到目前为止，该公司尚未看到任何大的入住压力或同店租金压力。与此同时，由于美联储更倾向于降息而非加息周期，其物业的资本化率和价值至少应保持稳定。

由于指引看起来保守，且股价处于历史低位，Realty Income的股票在经历了多年的表现不佳后，最终可能会有所好转。虽然经济可能存在风险，但Realty Income仍然更倾向于销售非必需品的租户，而伴随任何经济疲软而来的较低利率可能有助于资本化率及其物业的价值。

因此，我认为投资者可以在当前水平积累该股。